Vol.257 🏠不動産投資と📈買取業に共通する『負けない法則』とは？🤔(2024年4月29日)

こんにちは。本日は「不動産投資と買取業に共通する負けない法則」について書いてみたいと思います！（ビットコインは半減期を終えて放牧中なので、そっとしておきます）

借り手のつく賃料は決まっている

不動産で投資をする方法はシンプルです。

①　物件を買う

②　入居してもらう

この中で苦労を伴うのは、②の方です。

大家、つまり投資家としては、できるだけ高く貸したいと考えます。でも借り手の方は、出せる金額から物件を探していきます。

仮に駅からの距離がまったく同一で、スペックもほぼ同じ二つの物件があったとします。

• 物件１；70平米・駅徒歩15分・５階・エレベータなしで家賃10万円
• 物件２；80平米・駅徒歩15分・４階・エレベータなしで家賃11万円

これだけ見たら、どちらもニーズは同じくらいだと思いますよね。でも実際の市場では、物件１(家賃10万円）が圧倒的に早く借り手が付いてしまいます。

実は上記の2物件、筆者が賃貸に出しているものの実例なんですね。二つとも同じマンション内にあり、違うのは階数と広さのみです。

貸し出す前は、どっちも同じくらい早く決まるだろうと思っていました。結果は、、、

物件１は改装中に内覧が入って契約となりました。でも物件2の方は、改装から入居いただくまで9か月を要してしまいました。

もう少し舞台裏を話しますと、物件2は最初に高めの家賃を設定し、何度か値下げして11万円にて入居者さんが決まりました。何のことはありません、家賃設定が間違っていたということですね。

この辺りは、なにせ母数が小さすぎて参考になるかわかりません。ただ、上記のことで自分が改めて認識したことがあります。

それは、「不動産投資は入り口で決まる」ということです。

投資家の最終リターンはベル曲線に収束する

不動産投資の最終リターンは、いわゆる「ベル曲線」を描くと考えると分かりやすいと思います。イメージとしては、以下のような感じでしょうか。

↑ 不動産の賃料設定と投資家の最終リターンはベルカーブに収束する・・・の図

横軸は賃料、縦軸は投資家の最終リターンです。

賃料が安すぎれば、そもそも投資した意味がありません。上の図だと中心から左側に向かうパターンです。

物件を手に入れて貸し出すまでの総投資額に対して、年間の利回り※１が２％とかになってしまうなら、「それって米国債でも買っていた方がマシじゃね？」となってしまいます。

不動産投資は、すぐに現金化できる機能（流動性といいます）を手放す代わりに、代償として家賃という利回りを手に入れる行為です。

流動性を手放した上に利回りが同じなら、流動性のある米国債の方がマシという考え方も、成り立つかもしれません（為替リスク考えなければ）。

逆に家賃を高めに振ってしまうと入居者が約定せず、時間コストばかり支払うことになります。

計算上の利回りが良くても、入居者が決まらなければ絵にかいた餅です。それどころか、毎月の管理費などで利回りはマイナスとなります。

為替でドル円を下手な水準で売り持ちし、含み損を抱えたままスワップ金利ばかり口座から抜かれているような状況ですね。

まあ、近所に半導体の工場でも建てば別ですが、現実的に投資家に残された選択肢は、入居者が決まる水準まで家賃を下げ続けるしかないんですよね。

※１利回りとは、不動産投資で物件に投資した額に対して、1年間で得られる収益の割合のことです。例えば、1,000万円の物件を購入し、年間の家賃収入が100万円だとしましょう。この場合、利回りはラフに以下のように計算します。

利回り = (年間の家賃収入) ÷ (物件の購入価格) × 100
= (100万円) ÷ (1,000万円) × 100
= 10%

不動産投資と買取業に共通する『負けない法則』

実は不動産投資と、最近流行りの買取業には共通する「負けない法則」があります。ちょっと比較をしていってみましょう。

まず最初に、ここまで不動産の投資で書いたことを、3行にまとめてしまいますね。

〇　約定できる家賃の上限は物件ごとに（ほぼ）決まっている

〇　上限を超えると時間コストを支払うことになる

〇　利回りの取れない家賃だと、そもそも投資する意味がない

ここまで書けば、最終リターンで負けないためにすべきことも、ほぼ明確になってきたのではないでしょうか。

それは、「投資する時点で利回りが取れる物件を選ぶ」ことに尽きます。

逆に言えば、「利回りが取れない物件には手を出さない」とも言い換えられるでしょう。

大切なのは、借り手が付く家賃について、幻想を持たないことですね。これは投資家の努力で動かすことが（ほぼ）不可能なものです。

投資家にできることといえば、決まった家賃から逆算して利回りを出せる物件にのみ投資することだけです。

これは不動産に限りません。たとえば昨今、新聞の折り込みチラシなどで買取業者の広告をよく目にしませんか？

「金価格高騰！査定完全無料！史上初1キロ1,000万円超過！こんな状態でも超高価買取！」

てな具合です。

でも不思議なことに、買い取ったブツを販売するチラシは、入らないんですよね。以前は質流れ市などの案内も入っていましたが、いまは買取限定です。

なぜでしょう？それは、それぞれのモノには約定しやすい価格があるからです。

買い取った業者は、ド高値で売り抜けようなどと思っていません（いないはずです）。それよりも、先に挙げたベルカーブの中心で売れれば十分なのです。

結局、買取業の神髄は、、、

モノの価値を正しく理解していない人から外れ値で安く仕入れ、それを流動性のある中央値に値付けし直して素早く現金化することにあります。

ちょっとイラストにしてみました。

↑ 買取業は外れ値で仕入れられた時点で「負けないことは確定」・・・の図

不動産の投資と買取業では考慮すべき点も異なります。それでも「不動産投資は入り口で決まる」という点では共通していると言えそうです。

まとめ

今回は、不動産投資と買取業に共通する『負けない法則』について考えてみました。

不動産投資では、約定できる家賃の上限が物件ごとにほぼ決まっており、その上限を超えると時間コストを支払うことになります。利回りの取れない家賃では、そもそも投資する意味がありません。

一方、買取業では、モノの価値を正しく理解していない人から外れ値で安く仕入れ、流動性のある中央値に値付けし直して売却することが神髄と指摘しました。

つまり、不動産投資と買取業に共通する『負けない法則』は、**「入り口で勝負が決まる」**ということです。

不動産投資では利回りの取れる物件を選び、買取業では外れ値で仕入れることが鍵となります。

読者の皆さんも、不動産投資や買取業に興味があれば、この『負けない法則』を意識してみてください。

具体的には、以下のようなアクションを提案します：

不動産投資をする際は、現実的に約定できる家賃を調査し、利回りから逆算して条件に当てはまる物件だけを選びましょう。

また自分の持ち物の中に、市場価値よりも安く売ってしまっているものがないか、今一度見直してみるのもおもしろいかもしれません。

『負けない法則』を理解し、実践することで、皆さんの投資や買取りが成功することを願っています！

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

引き続き、ハッピー・ビットコイン！

ココスタ

佐々木徹